כשאורלי לוי מנפחת את בועת הנדל"ן

כשחברת הכנסת אורלי לוי אבקסיס הגישה את הצעת החוק למתן ערבות מדינה ל-90% משווי דירה לכל מי שירכוש אחת כזו הרבה גבות הורמו אבל התחושה הכוללת בעולם הכלכלי הייתה שחברת הכנסת מחפשת כותרות, ומכיוון שהצעת החוק מופרכת כל כך הרי שהיא לא תעבור את המהמורות הראשונות ולכל היותר תעבור את מהמורת העורכים בתוכניות הבוקר. אורלי לוי תקבל חשיפה ועוד הצעת חוק מבהילה תיזרק לפח האשפה של ההיסטוריה. אבל משום מה בשבוע שעבר הורגשה עצבנות רבה במשרד האוצר, עצבנות שנגרמה נוכח הקשיים של הממשלה להעביר את התקציב וההעברה של חוק "ישראל היום" והתחושה במשרד הייתה שבתרחיש פוליטי מסוים החוק המבהיל של אורלי לוי עלול לעבור ודי היה בזה כדי להתחיל לעבוד על נייר עמדה מסודר שיביא את האוצר להציג חזית אחידה נגד החוק.

התנגדות האוצר לחוק ברורה ומתבקשת אבל רגע לפני שנסביר את התנגדות האוצר לחוק המסוכן הזה נרענן קצת את הזיכרון של כולנו: הסיבה המרכזית לכך שישראל חמקה (פחות או יותר) מהמשבר הכלכלי בשנת 2008, הגדול ביותר שידע העולם מאז השפל הגדול של שנות ה-30 הייתה העובדה שלא התנפחה בישראל בועת סאב פריים. לקוחות פריים, כאלה שיש להם יכולת, קיבלו הלוואות מהמערכת הבנקאית וכאלה שלא עמדו בתנאים הנוקשים פשוט לא קיבלו וכשהתערערה המערכת הכלכלית לא עמדו לווים חלשים בפני מערכות הגביה האכזריות של המערכת הבנקאית והמערכת הבנקאית עצמה לא עמדה בפני מצב בו היא נאלצת להטות משאבים רבים (גם ניהוליים וגם כספיים) למערכות הגבייה וככה למעשה המערכת הבנקאית לא שותקה, היא אמנם נכנסה לסוג של הלם בעקבות קריסה של טייקונים אבל לא להלם משתק, כמו שקרה בארה"ב ושחייב את משלם המסים להיכנס לנעלי הבנקים.

נזכיר כיצד בא לעולם משבר הסאב פריים שכמעט שיתק את העולם. כדי לקבל משכנתאות או כל הלוואה אחרת לרכישת דירה נהוג במערכת הבנקאית לדרוש שתי דרישות במצטבר: הון עצמי מינימלי (בארה"ב טרום משבר הסאב פריים נהוג היה לדרוש הון עצמי של 20% ובישראל היום נדרש הון עצמי של כ-30%) ולהוכיח יכולת החזר, כלומר ששיעור החזר ההלוואה מתוך ההכנסה הפנויה של התא המשפחתי לא יעלה על שליש. ההיגיון פשוט: הון עצמי מגן על המערכת הכלכלית מפני ירידת ערך הנכס (כן, בניגוד למה שנוטים לחשוב מחירי נדל"ן יכולים לרדת ואף לגלוש למשבר מתמשך כפי שראינו בישראל בתחילת העשור הקודם), מקטין את קרן ההלוואה ומגדיל את המחויבות של הלווים לנכס שרכשו. יכולת החזר סבירה מאפשרת ללווה להתמודד עם שינויים (מינוריים) בהכנסות התא המשפחתי ולחילופין מאפשרים לו להתמודד טוב יותר עם עלייה בהוצאה המשפחתית (כמו לידה של ילדים נוספים, הוצאה רפואית גדולה לא מתוכננת, רכישה גדולה, שיפוץ וכד') מבלי להגיע למצב בו בתרחיש כזה (שהסבירות שלו גבוהה ככל שאורך חיי המשכנתא ארוכים יותר) יפסיק לשלם את המשכנתא ולהידרדר למשבר כלכלי.

להבדיל מהשיטה האמריקאית, השיטה הישראלית הנהוגה היא שלא ניתן לנטוש משכנתא, כלומר אם לווה נקלע לחדלות פירעון על משכנתא שלקח, לאחר מימוש הנכס אם יוותר חוב הוא יאלץ לשלם אותו לבנק ובמקרה כזה, ככל שהחוב גדול יותר האפשרות של הלווה להיחלץ מהמשבר הכלכלי אליו נקלע נמוכה יותר. בארה"ב השיטה הנהוגה היא כי ניתן לנטוש משכנתא, כלומר במידה והלווה אינו משלם את החוב, הבנק לוקח לו את הנכס, מממש אותו ואם נותר חוב הרי שהמלווה "נתקע" איתו ונאלץ למחוק אותו. בשיאו של משבר הסאב פריים האמריקאי נקלעו לחובות נכסים בשווי כספי של 8 טריליון דולר, סכום שגם המערכת הבנקאית האמריקאית לא יכולה הייתה להתמודד איתו ואת ההשלכות אנחנו רואים עד עכשיו.

המצב אותו מעוניינת אורלי לוי לייצר הוא אותו המצב בדיוק שהביא למשבר האמריקאי: מי שאינו יכול לקבל משכנתא פריים, יקבל משכנתא של סאב פריים (כלומר משכנתא בסיכון גבוה יותר), אם יוכל לשלם את התשלומים החודשיים – מה טוב, אם לא? גם טוב ופשוט המדינה, כלומר משלם המיסים ישלם עבורו את המשכנתא. לכאורה ניתן יהיה לפנות את הלווה שלא משלם את התשלומים החודשיים מהנכס ולממש אותו אך כשהמספרים יגיעו למס קריטית תחוקק אורלי לוי חוק נוסף (אם תהיה אז חברת כנסת) שלא ניתן לפנות אנשים מהבתים שלהם וככה יעברו לבעלות בפועל עשרות אלפי בתים לבעלות אנשים שפשוט לא משלמים עליהם, אבל הבנק כן יקבל את כספו מתוקף ערבות המדינה שתינתן וככה ניאלץ לוותר על שירותים רפואיים בבתי החולים הציבוריים, אולי על מספר מערכות כיפת ברזל, על מספר שעות במערכת החינוך הציבורית וכן הלאה.

בניגוד לרושם שמייצרת אורלי לוי ובניגוד גמור לעמדת האוצר לפיה מחירי נכסי הנדל"ן עולים כל הזמן ולכן שווי הביטחונות שיהיו בידי המדינה (אם היא תצליח לממש אותם) יהיה גדול לאורך זמן מההלוואות שניתנו, הרי שהמחקרים הכלכליים והמתמטיקה מלמדים אותנו אחרת. ככל שהלוואה גדולה יותר הריבית בערכים מוחלטים גבוהה יותר ולכן ככל שההלוואה נלקחת למספר שנים גדול יותר הרי שהיקף ההלוואה הכולל את הריבית יהיה גבוה ממחיר הנכס הנרכש (יש לקחת בחשבון בלאי, רמת תחזוקה וכד') ולכן ירידת מחירים מינורית ואפילו קיפאון במחירי הנדל"ן יותירו את המדינה עם ערבויות גבוהות משווי הנכס הנרכש.

כדי להמחיש את הסיטואציה הזו נחזור לרגע לארה"ב בשנת 2006. בשנת 2006 לאחר הבום הגדול של מחירי הנכסים כשכל זב חוטם רכש דירה ומכיוון שלא היה זקוק להון עצמי גייס עוד קצת כסף והפך לספקולנט נדל"ן – החלו מחירי הדירות לרדת, כיצד זה קרה? בשלב הראשון של תופעת הסאב פריים נרשם ביקוש גדול לנכסים בגלל ההון שהתפנה לצורך העניין, בשלב השני (שקרה לאחר מספר שנים של מראית עין של עליות מחירים בלתי נגמרות) ההיצעים ענו על הביקוש הרב שנוצר וכמעט שלא נותר מי שיקנה דירות. שוק השכירות החל להיכנס לקיפאון כך שמי שרכש דירה להשקעה קיבל עבורה דמי השכירות, אם קיבל, שהיו נמוכים מהתשלומים של ההלוואות שלקח ולכן הפעולה המתבקשת הייתה להוציא את הדירה למכירה וככה לאט לאט נוצר לחץ מוכרים ומחירי הדירות החלו לרדת. בסוף 2005 ותחילת 2006 ירידת המחירים הייתה עוד נסבלת אולם המערכת הבנקאית זיהתה את המגמה והחלה להיפטר מההלוואות שנתנה ובפועל איג"חה את ההלוואות האלה ושלחה אותם לקרנות הפנסיה בחזקת "שהם ישברו את הראש" עם המגמה שאז הייתה רק בראשיתה.

בשלב השני, הוחרפה המגמה של ירידת מחירי הנדל"ן ונוצר מצב בו לאנשים לא השתלם להמשיך לשלם את המשכנתא כי שווי הנכסים ירד אל מתחת שווי ההלוואה ומכיוון שלא הייתה זכות חזרה ללווה פשוט ננטשו נכסים ולפני שמישהו הבין מה קורה שכונות שלמות (שלא לומר ערים שלמות) הפכו לשכונות רפאים כך שבשיאו של המהלך נכסים שניתנו בגינם הלוואות בהיקף כספי של 8 טריליון דולר ננטשו וההלוואות עמדו לפירעון מיידי מבלי יכולת אמיתית לקבל את התמורה.

כדי להבין לאיזה בור רוצה אורלי לוי להכניס את הכלכלה הישראלית צריך לעשות חשבון סנדלרים קל וקר. בהנחת עבודה שמידי שנה ימכרו 10,000 דירות בשיטת אורלי לוי ובמחיר ממוצע של 1.6 מיליון שקל (יש לזכור, בשלב הראשון מחירי הדירות יעלו בשל הביקושים הגדולים שיווצרו) הרי שהכלכלה הישראלית תהיה חשופה מדי שנה ובמשך מספר שנים להוצאה של יותר מ-14 מיליארד שקל ובמשך 5 שנים (אם ניקח את משך הזמן בו התנפחה הבועה בארה"ב ועד שהתפוצצה) ל-70 מיליארד שקל וזו תהיה רק ההתחלה – נזכור, תקציב הביטחון של ישראל כמעט תקציב החלומות של מערכת הביטחון נע באזור ה-60 מיליארד שקל.

לא נראה שאורלי לוי תרד מהעץ בתקופה הקרובה ולכן צריכה הכנסת על כל רבדיה השפויים לזרוק את הצעת החוק הזו מכל המדרגות. נכון, אורלי לוי תהנה מיחסי ציבור טובים, אבל אל להם, לחברי הכנסת לחשוש, הרי שאלה יפנו את מקומם לחדשות טריות יותר שיגיעו מחר, אולי פרשיית שחיתות חדשה, אולי איזו עדות מפתיעה של שולה זקן ואולי עד אז ישוחררו לאוויר העולם הפרוטוקולים מפרשת גבי אשכנזי. ולכן זה בדיוק הזמן להחזיר את הכנסת לשפיות.

* פורסם במקור באתר וואלה

FacebookTwitterGoogle+שתף

כתיבת תגובה

האימייל לא יוצג באתר. (*) שדות חובה מסומנים

תגי HTML מותרים: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>